Plus Values Immobilières 1/3

Les Plus values Immobilières - Principes d'imposition

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Opérations imposables

Les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux (ventes, expropriations, échange, partage) d'immeubles, de meubles (navires de plaisance, chevaux de course, sur option, les bijoux et objets d'art) ou de parts de sociétés immobilières sont soumises au régime d'imposition des plus-values des particuliers lorsqu'elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés de personnes (soumises à l'IR). 

 

Exonérations

Bénéficient d'une exonération, les plus-values résultant de la cession de biens : 

• qui constituent l'habitation principale du cédant au jour de la cession quelle que soit la durée de détention de cette résidence principale ;
• ou dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € pour les immeubles et 5 000 € pour les meubles (ces montants s'apprécient bien par bien) ; 
• ou détenus depuis plus de 15 ans pour les immeubles (plus de 12 ans pour les meubles) ; ou réalisées par les titulaires de pensions de vieillesse ou de carte d'invalidité à la double condition que : 

       - ils ne soient pas passibles de l'ISF au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession, 

       - leur revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant celle de la cession soit inférieur à une certaine limite (pour les plus-values réalisées en 2010 les revenus perçus en 2008 ne doivent pas excéder 9 837 € pour la première part de quotient familial majoré de 2 627 € par demi-part supplémentaire ; pour les plus-values réalisées en 2009 les revenus perçus en 2007 ne devaient pas excéder 9 560 € pour la première part de quotient familial majoré de 2 553 € par demi-part supplémentaire) ; 

• ou pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite ; 
• ou échangés dans le cadre d'opérations de remembrements ou assimilées ; 
• réalisée du 28 juillet 2005 au 31 décembre 2011 au profit d'un organisme HLM, d'une société d'économie mixte gérant des logements sociaux ou d'un organisme bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage visé à l'article L. 365-2 du code de la construction et de l'habitation ;
•  réalisée du 17 juillet 2006 au 31 décembre 2011, au profit d'une collectivité territoriale en vue de leur rétrocession à un bailleur social. Si la rétrocession n'intervient pas dans un délai de 3 ans (pour les cessions effectuées à partir du 28 mars 2009 et un an pour celles réalisées avant cette date) à compter de l'acquisition, c'est la collectivité territoriale qui doit reverser à l'Etat le montant de l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value ; 

 

Calcul de la plus-value brute

La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. 

La plus-value brute ainsi calculée est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de : 

•  la 5ème pour les immeubles 
•  et de la 2ème pour les meubles. 

La plus-value brute réalisée lors de la cession d'un cheval de course ou de sport est réduite d'un abattement supplémentaire de 15 % par année de détention comprise entre la date d'acquisition du cheval et la fin de sa 7ème année. 
Les délais de possession doivent être calculés par périodes de 12 mois depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession. 

La moins-value brute n'est en principe pas prise en compte sauf, sous certaines conditions, en cas de vente d'un immeuble acquis par fractions successives.

Un abattement fixe de 1 000 € est opéré sur la plus-value brute, corrigée le cas échéant de l'abattement pour durée de détention et des moins-values imputables. Il ne s'applique pas aux plus-values réalisées lors de la cession d'un bien meuble. 

 

Impôt et prélèvements sociaux

Le contribuable qui cède un immeuble est imposable :

• à l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 19 % (16 % jusqu'au 31 décembre 2010),
• aux prélèvements sociaux dont le taux global s'élève à : 

     - 12,3 % pour les plus-values réalisées depuis le 1er janvier 2011 ; 

     - 12,1 % pour les plus-values réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010 ;

     - 11 % pour les plus-values réalisées du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2008 ; 

     - 10,3 % pour les plus-values réalisées du 1er juillet 2004 au 31 décembre 2004 ; 

     - 10 % pour les plus-values réalisées du 1er janvier 2004 au 30 juin 2004.

Nb : Vous pouvez consulter le deuxième point de la rubrique, rubrique qui peut vous intéresser : Le prix de cession